文旅综合开发项目的10大融资模式之PPP模式

【本文作者：师武超 驴妈妈集团 PPP项目办公室副主任 | 奇创智慧旅游集团 合伙人】
目前文旅产业大发展过程中，很多项目集中在旅游地产、景区开发、田园综合体、特色小镇、农林旅一体化等领域，包括新的乡村振兴战略下的旅游综合开发。而所有项目开发，最核心的问题之一就是钱从哪里来，没有资金就如巧妇难为无米之炊，有再好的创意和想法都很难落地。
作者基于近20年的工作经验，总结出了一系列可供借鉴的融资方式。我们将这一主题分为若干篇文章持续推出，希望每一篇文章都能带给大家新的思考，可以帮助大家提“钱”思考未来项目落地的可行性。
首先10大融资模式大致如下：

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10大融资模式
本文首谈如何通过PPP模式融资来推动旅游综合开发项目的落地，适应于特色小镇、田园综合体、旅游景区、乡村振兴、文旅综合开发、古镇（村落）综合保护开发等领域的项目。
一、国家层面的PPP定义
政府和社会资本合作模式“PPP”是公共服务供给机制的重大创新，即政府采取竞争性方式择优选择具有投资、运营管理能力的社会资本，双方按照平等协商原则订立合同，明确责权利关系，由社会资本提供公共服务，政府依据公共服务绩效评价结果向社会资本支付相应对价，保证社会资本获得合理收益。
焦点：
1. 国办发42号文所述的政府和社会资本合作模式中的“社会资本”，包括“国有控股企业、民营企业、混合所有制企业等各类企业”
2. {财预2015.225号}文，即《关于地方政府债务实行限额管理的实施意见》中指出：“取消融资平台公司的政府融资功能，推动有经营收益和现金流的融资平台公司市场化转型改制，通过政府和社会资本合作（PPP）、政府购买服务等措施予以支持”。这是国家层面首次提出把“购买服务+PPP”作为政府筹资的两种主要途径，而在实践中，部分退出平台名单的企业，可以作为社会资本参与PPP项目的投资；而仍未退出名单的平台公司，可以作为“承接主体”或者“服务供应商”为政府机关提供基础设施或公共服务方面的“服务”。
二、PPP发展现状
1. PPP项目行业分类
根据财政部和发改委发布的PPP指导意见，PPP项目主要投向城市基础设施和公共服务领域，项目需要具备透明的定价机制、稳定的现金流。具体来看，19个一级行业包括能源、交通运输、水利建设、生态建设和环境保护、市政工程、城镇综合开发、农业、林业、科技、保障性安居工程、旅游、医疗卫生、养老、教育、文化、体育、社会保障、政府基础设施等。
截至2018年6月，全国政府和社会资本合作（PPP）综合信息平台项目管理库累计项目数7749个、投资额11.9万亿元。4批示范项目共计1009个，投资额2.3万亿元。储备清单项目4800个，投资额5.4万亿元。
2. PPP相关数据
财政部PPP综合信息平台发布的《2018年第1期季报(总第10期)》的数据显示，截至2018年3月末，管理库共清理53个旅游PPP项目，投资额343亿元；旅游示范项目37个，已落地19个（落地率51%，明显低于83.5%的整体示范项目落地率）。截至2018年3月末，管理库中共有327个旅游PPP项目，占管理库项目总数的4%；旅游PPP项目投资额4733亿元，占管理库项目总投资的4.1%。旅游PPP落地项目95个（落地率29%，低于44.8%的管理库项目落地率），落地投资额1327亿元。
备注：此数据来源于财政部社会资本与政府合作中心（PPP中心）官网：www.cpppc.org.
截至2018年6月，全国政府和社会资本合作（PPP）综合信息平台项目管理库累计项目数7749个、投资额11.9万亿元。4批示范项目共计1009个，投资额2.3万亿元。储备清单项目4800个，投资额5.4万亿元。
3． 旅游类PPP项目分类
财政部PPP综合信息平台中对旅游PPP项目，主要分为文化旅游、旅游配套设施、观光旅游、生态旅游、农业旅游和其他等几种细分类型。而在104个已落地旅游PPP项目中，按照项目落地数量计，先后排名为：1）文化旅游类30个，占旅游PPP已落地项目的29%；2）是旅游配套设施类27个，占26%；3）生态旅游26个，占25%。（2018年4月30日前数据汇总）
4． 旅游类PPP落地项目分类

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旅游类PPP落地分类数据（104个项目）
5． 旅游类PPP落地项目合作模式
焦点：PPP项目回报机制一般分为： 政府付费、可行性缺口补助、使用者付费
目前落地104个旅游类PPP项目的回报机制以：可行性缺口补助为主，政府付费、使用者付费为辅。
73个项目为可行性缺口补助，占比为70%；政府付费为18个，占比为17%，使用者付费的项目为、13个，占比为13%。
总而言之，政府负有财政支出责任的项目（政府付费+可行性缺口补助）合计为91个，占比87%。
三、旅游类PPP项目面临的问题和难点
1. 融资难
旅游类的项目中涉及的经营性项目，多数以景区、酒店类和商业配套经营性物业为主，附带有一些轻资产的户外体验性产品，总体来说投资回报周期都比较长，这些项目在计算投资回报率的时候都很难做到高回报或者高收益率，但又是必须要做的，而如果配套的景观工程或者基础设施，无法纳入政府付费或者可行性缺口补助项目的话，或者这两块的比重在整个旅游项目投资中占的比例不多的话，例如低于30%的总投资额度，那么风险就非常高，对于很多金融机构在对项目融资做风险判断的时候就可能判断项目收益低、风险高，80%左右的项目贷款就很难通过金融系统的内部评审。也就是说纯粹的靠使用者付费的旅游类PPP项目获得融资的难度非常大。
2.土地难
很多旅游类的PPP项目涉及用地的性质都比较综合，有涉及集体建设用地的也有涉及国有建设用地的，还有涉及基本农田或者一般农田的，而因为土地属性不同，内面涉及的利益机制必然不同，到底是租用土地，还是尽量通过合法的招拍挂拿到建设用地，这点非常重要。一个方面如何解决农民、村委会、政府、社会资本方之间因为土地产生的各种利益机制是很考验操盘旅游类PPP操盘手的，另外一方面，如何确保在旅游类的PPP资产内面把土地作为核心资产留在SPV项目公司内面也是很挑战的事情，笔者曾经历的此类PPP项目，土地全部是由SPV项目公司租用，或者绝大部分采用租赁的方式，但在融资的时候，没有土地就相当于没有了硬通货，连可抵押的土地都没有，银行如何给你做融资？
3.回报机制难
PPP项目的三种回报机制在旅游类项目应用的时候，非常纠结，作为社会资本方，大部分希望政府通过政府付费和可行性补助的方式绝大部分解决基础设施和配套公共设施的资金部分，降低融资的难度和投资回报的难度，但因为各地政府已经面临巨大的债务偿还压力，可以通过一般公共预算（不能超过10%的红线），甚至是政府性基金来解决政府财政负责支付义务的部分少之又少，可以说是僧多粥少，政府还有大量的民生工程需要干，所以总希望社会资本方可以投入的更多，这样就会导致项目进展缓慢，双方谈判的周期过长，在时间就是金钱的年代，效率是革命的本钱！
4.运营难
现在PPP项目可以入库的其中一个要求就是要带运营，即30%的运营绩效考核！只有工程建设，没有运营的PPP项目时代已经一去不复返了，而之前绝大多数在做旅游类的PPP项目的公司主要以园林公司、工程公司为主，而这些投资于旅游类PPP项目的工程公司和园林公司都是以短平快的施工工程利润为主，以文旅为辅，或者可以说是“文旅做势、工程做利”也有“文旅做势、地产得利”的情况，所以生意的逻辑就很简单了：多干工程、少干经营性项目。然而随着政策的变化，现在形势倒逼着大家必须投资一些文旅经营性项目，否则没有机会中标做项目。但工程公司对运营的理解大多比较浅，没有真正意识到旅游类PPP项目的生死恰恰就在运营管理四个字上。现阶段，几乎全国每一个县级以上人民政府都把生态旅游产业作为核心战略支柱产业来抓，在党中央的三大攻坚战中，旅游产业直接涉及到了两个板块：生态保护+产业扶贫，旅游首先要把景观和环境搞好，与此同时解决当地的就业和产业发展。所以几乎每一个县和区以上的政府部门都在积极推进旅游类PPP项目，试问3-5年以后，中国有多少的田园综合体、旅游类特色小镇、旅游地产、景区、主体公园、乡村振兴综合开发项目涌上市场？笔者一直认为，任何一个文旅综合开发的项目，前面三年的运营定生死，为何？因为只有前面三年把项目运营管理好，现金流和利润持续增长，未来才有可能做资产证券化(ABS)、或发行项目收益债、或者吸引更加优质的股东进来，或者借低还高，或者IPO上市等等，这才能让资本金盘活，让资产盘活，让投资者有回报。所以运营活，则项目活，项目活，则真多赢！很多老板自己花钱组织团队，却不知道和专业的运营管理团队合作，也不知道如何真正的把游客通过何种方式引进来，感觉上工程上赚了钱、或者通过土地平衡赚了钱，但有可能你今天赚的，明天全部赔在了运营管理上！
5.退出难
旅游类PPP项目的退出，不仅仅是社会资本方的退出问题，也有可能涉及到政府出资代表机构退出的问题。旅游类PPP项目合作期基本都是在20年左右，而作为投资主体的社会资本方，如果项目运营管理的好，这里暂且不谈，若面临的问题是：若项目运营管理的不好，那如何退出？如果不退出，每年仍然要承受支付运营管理费用 的同时，还面临付本还息的压力，虽然很多通过SPV项目公司都是出表的业务，但很多企业还是很难在如此长的时间内面，熬的下去。项目运营管理的不好，就不能满足30%运营绩效考核的要求，相关的政府付费或政府可行性补助有可能就拿不到，或者要打折扣，这样倒过来又影响了整个项目的投资回报率，所以没有成功的运营管理，当退出的时候基本上是亏损的项目，只能自己兜底的。
四、旅游类PPP项目运作解决方案
1.强策划
这里说的策划，更加侧重的是如何从未来融资的角度包装策划，即“PPP项目投融资策划”，要综合考虑项目未来融资的途径，要通过贷款、基金、政策性资金、项目收益债、ABS、融资租赁等方式综合考虑资金来源。没有合适的资金、低成本的资金、周期长的资金，现在的投资都有可能成为你明天的负债，而不是有价值的资产！所以一流的策划，应该包含两个核心内容：一是 以运营为导向专项旅游项目策划，二是 以未来投融资为导向的金融策划。而实际上很多旅游类PPP项目，在做实施方案或者可行性研究的时候，都没有在这两方面下功夫，有些社会资本方，以拿工程项目或者圈资源为主，对前期顶层的几百万的策划费反而不愿意投入，到最后，当项目落地的时候，后悔莫及。
2.强运营
一定要有非常强的团队来运营管理项目，或者与国内领先的有客源输送能力的目的地运营管理集团合作。专业的人做专业的事情，通过资源嫁接，一个方面把项目运营管理好，一方面是把客源导入进来。目前在旅游领域全产业链布局的驴妈妈集团（原景域集团），也正在与国内诸多上市园林公司或者地产开发商在做旅游类的PPP项目，操作的模式就是，驴妈妈集团作为旅游类项目PPP主要社会资本方的战略合作伙伴，提供从项目的旅游策划规划设计、超级IP植入（类如酒店、亲子乐园、智慧营地、文创IP、互动场景等等）、景区委托运营管理、驴妈妈旅游网游客导入四大产业链赋能，驴妈妈集团运营管理景区的同时，通过旗下的驴妈妈旅游网来给目的地输送游客，解决了客从哪里来的问题，人气就是财气，大量的游客导入才会带动景区或者项目的各项收入的增加和生态链的重建。
3.强团队
旅游类PPP项目和其他类型的PPP项目大有不同，其中就是运营管理是很有挑战性，像污水处理、供水、供热等类的PPP项目，也有运营管理，但旅游类的运营管理类似于“非标产品”，每一天面对的每一个人都是不一样的，连天气都是不一样的，而面临诸多的非标和不确定性，这对项目团队的要求更高，一要有敏锐的市场前瞻性，又要有巨大的灵活性，所以随着大量旅游开发类项目涌上市场，又红又专的综合性人才瓶颈会日趋严峻，正所谓：千军易得一将难求，事在人为，人在先，事在后就是这个道理，相信大家都明白。
4.强政策
很多投资者或者社会资本方，对项目本身所在的区域和行业的深度研究是不够的，尤其是在政策的研究上很欠缺。例如一般的文旅项目的用地政策，类似景区或者项目内部的道路、景观、公共设施用地，是否要招拍挂后纳入SPV公司，还是租赁？一般类似用地建议租赁或者直接和政府沟通，由政府通过政府付费或者可行性补助方式来解决，如果这类资产不能直接产生现金流，最好不要再自己或者让SPV花钱来建设；而涉及农用地、四荒地、及坡地等土地要极大程度上利用好政策支持，这是节约成本的一件大事（关于文旅产业用地技巧，日后将有专门文字来论述，此处省去5000字）。而对于政策研究要着重于：土地政策研究、政策性补贴研究、专项资金研究、产业市场构建研究和商业运营实务研究。这些看似容易，但若真能根据自己的项目，研究透彻，相信收获满满！
5.强现金
这里所说的“强现金”核心是如何提高项目建设过程和建设完成后的正向现金流流入和利润提升的问题。笔者之所以反复强调现金流的问题，是因为这是决定项目生死存亡和是否可以真正让项目盈利，股东收回投资的根本性问题。现金流背后的另外一层含义就是“营业收入”的问题，即项目投资后的收入从哪里来，一般可以分为：经营性项目收入，主要包括 景区门票收入、演出收入、酒店住宿收入、大交通（索道、车船、天梯等）收入、商铺租赁收入、旅游商品或文创产品销售收入；其次还有一些土地增值收入，地产开发收入（这样的案例很多，类如古北水镇项目中，与龙湖地产合作开发的地产销售收入），还有一些是PPP项目中约定的政府付费及可行性缺口补助收入，而有一类收入被大家往往忽视的收入，就是各项政府的补贴和奖励收入。很多旅游类的PPP项目涉及领域广泛，类如一般涉及到：人居环境整治、农业、林业、水利等领域，而这些领域的各类政府补贴或者专项资金非常多，同样是田园综合体、特色小镇、景区开发，如何把政策用足，并让政策也变成项目的收入来源之一，也是需要专业策划。
举例说明：

证券时报网（www.stcn.com）06月21日讯 中青旅（600138）6月21日晚间公告，近日，公司控股子公司乌镇旅游股份有限公司收到桐乡市财政局补助资金总计1.94亿元，该项财政补贴将全额用于乌镇古镇经营和保护、乌镇品牌宣传和推广。预计将对公司2018年度的经营业绩产生一定的积极影响。

在《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》（财办【2017】29号）提出，中央财政从农村综合改革转移支付资金、现代农业生产发展资金、农业综合开发补助资金中统筹安排。国家级田园综合体：每年扶持资金6000-8000万元，连续3年；省级田园综合体每年扶持资金3000-6000万元。总之要利用各种条件为项目争取各种收入，要让各种收入为正向现金流和净利润的提升打下基础，这样才有可能为运营期间的资产证券化(ABS)或者发行项目收益债、或者IPO，和继续融资打下坚实的基础，因为要有“持续的稳定的现金流”是最核心的发行条件之一，正如前文所述，项目建设完成后进入运营期的前三年是决定性的，这三年现金流和收入及利润不好，后面的各种融资手段都很难用到，即使再做增资扩股，引进新的合作伙伴，一是要政府批准，二是要自身项目条件要好，否则为何还会有人进来接手一个不死不活的项目呢！

为了突出“强现金”的重要性，本人再把各种可能性的收入汇总罗列一下

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收入分类
旅游综合开发类项目的融资问题一直是众多投资者非常关心的话题。以上作为融资方式系列开篇文章，首谈如何通过PPP模式融资来推动旅游综合开发项目的落地。后续文章会继续讨论其他的几种融资模式，供大家一起探讨和交流。
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